El mercado inmobiliario en Colombia atraviesa un momento de alta tensión. El reciente anuncio del Gobierno Nacional de incrementar 23,7% el salario mínimo para este año encendió las alarmas en el sector de la construcción y, especialmente, en los hogares que aspiran a adquirir una Vivienda de Interés Social (VIS) o de Interés Prioritario (VIP). El riesgo es que los desistimientos –renuncia a comprar vivienda, en medio de un proceso iniciado–, que el año superaron los 25.000 casos, se disparen.
Podría interesarle: FNA financiará el 100% de la vivienda desde 2026: así podrá comprar casa sin cuota inicial
La razón es que, en el país, el precio máximo de estas viviendas no es una cifra fija en pesos, sino que está atado o indexado a la cantidad de salarios mínimos mensuales legales vigentes. Significa que, el valor de los inmuebles que se escrituren en 2026 podría subir en la misma proporción que el sueldo, lo que representa un golpe directo al bolsillo de quienes ya tenían un plan de ahorro y crédito establecido.
Ante este panorama, el Gobierno se encuentra trabajando contrarreloj en la redacción de un decreto que busca desindexar el precio de la vivienda VIS del aumento del salario mínimo. Sin embargo, esta maniobra jurídica enfrenta obstáculos de gran calado.
Guillermo Herrera, presidente de Camacol (gremio de la construcción), fue enfático al explicar que los topes de precio están definidos por el Plan Nacional de Desarrollo, lo que implica que un decreto podría ser insuficiente y que solo el Congreso de la República tendría la facultad de modificar este esquema.
Mientras esta discusión se resuelve, la incertidumbre crece en las salas de ventas y en las familias colombianas, pues los constructores estiman que sus costos de producción, debido al componente de mano de obra y materiales, se elevarán entre un 10% y 13% este año.
Encuentre: ¿Petro está desesperado por controlar los precios para evitar mayor inflación tras decretar mínimo del 23,7%?
¿Cuántos desistimientos de vivienda hay en Colombia?
Para entender la magnitud de este lío, solo hay que ver hacia atrás. Durante 2025, más de 25.000 familias colombianas se vieron obligadas a desistir de su sueño de comprar vivienda. Este fenómeno fue impulsado principalmente por la cancelación del programa de subsidios Mi Casa Ya, que dejó a esa cantidad de compradores sin el cierre financiero necesario para completar el pago de su cuota inicial o garantizar su crédito hipotecario.
Aunque las proyecciones iniciales de Camacol sugerían que para 2026 la situación comenzaría a normalizarse, con una reducción estimada de los desistimientos a cerca de 16.000 unidades (el 13% del total de ventas proyectadas), el sorpresivo aumento del salario mínimo cambió las reglas del juego y pone en duda esas expectativas de mejora.
El investigador económico Diego Montañez-Herrera advierte que, lejos de estabilizarse, la tendencia de familias que abandonan sus procesos de compra podría dispararse en los próximos meses. Quienes separaron su vivienda hace dos o tres años con la expectativa de pagar un precio determinado, se encontrarán ahora con que el valor final de su inmueble será mucho mayor al momento de la entrega.
Por ejemplo, una vivienda VIS que en 2022 tenía un techo de cerca de 150 millones de pesos, para el 2026 alcanzará un precio aproximado de 262,6 millones de pesos (de no desindexarse del mínimo). Se trata de un incremento de más de 110 millones de pesos en apenas cuatro años, cifra que golpea la capacidad de ahorro de los hogares de ingresos medios o bajos en el país.
Lea más: Petro y gremio constructor chocan por golpe del salario mínimo en precios de la vivienda, ¿quién tiene razón?
¿Cuál sería el precio de la Vivienda de Interés Social (VIS) en Colombia en 2026?
El ajuste salarial redefiniría completamente los techos de precios para el año 2026. Según los cálculos basados en el nuevo salario mínimo, las viviendas de interés prioritario y social se ajustarán según su ubicación y categoría. En las zonas rurales y ciudades intermedias, donde el tope suele ser de 135 salarios mínimos, el precio máximo llegará a los 236,3 millones de pesos.
Para las ciudades principales como Bogotá, Medellín o Cali, donde el límite es de 150 salarios, el valor ascenderá a los mencionados $262,6 millones. Incluso los proyectos de renovación urbana, que tienen un tope de 175 salarios mínimos, verán sus precios dispararse hasta los $306,4 millones. Si se comparan estos valores con los de 2025, se observan incrementos que oscilan entre los $44 y los $57 millones por un mismo inmueble.
Esta realidad no solo afecta al comprador. Desde el lado de la oferta, el sector de la construcción, que es intensivo en mano de obra, enfrentará presiones. Sandra Forero, actual concejal de Bogotá y expresidenta de Camacol, señala que aproximadamente el 90% de las empresas constructoras en Colombia son pequeñas y medianas. Para estas compañías, la mano de obra representa una cuarta parte de los costos directos de un proyecto. Un incremento salarial tan elevado presiona la viabilidad financiera de las obras, aumentando el riesgo de suspensiones, quiebras y, por ende, una mayor pérdida de empleos en un sector que es motor de la economía nacional.
¿Cuáles son las sanciones por desistir de comprar vivienda en Colombia?
Dicho esto, abandonar el proceso de compra de una vivienda no es una decisión sencilla. El análisis jurídico de expertos como Rafael Felipe Gómez destaca que los compradores se encuentran en una zona gris normativa. Cuando una familia decide desistir porque el precio subió demasiado o el banco ya no le presta lo suficiente, se activa la temida cláusula penal. Por lo general, los contratos de compraventa establecen multas que oscilan entre el 10% y el 20% del valor total del inmueble.
Esto significa que una familia podría perder no solo sus ahorros de años, sino que la constructora tiene la facultad legal de descontar esa multa del dinero que ya ha sido entregado como cuota inicial.
Además de la cláusula penal, existen otros cobros que las fiduciarias y constructoras aplican por concepto de gastos administrativos y de gestión, que suelen rondar entre uno y tres salarios mínimos. Aunque existen herramientas legales para reclamar ante la Superintendencia de Industria y Comercio por falta de información o cambios injustificados en los precios, estos procesos suelen ser lentos y pueden tardar años en resolverse.
En la práctica, el comprador se encuentra atrapado entre un precio que subiría como espuma y una capacidad de pago que va a un ritmo más lento, enfrentando sanciones económicas que podrían dejarlo sin casa y pegarle al bolsillo. En los próximos días se verá cuál será la estrategia de Gobierno y constructoras para encarar este difícil panorama.
Siga leyendo: Alza del salario mínimo encarecerá la vivienda VIS y las cuotas de administración: Fedelonjas
Regístrate al newsletter