La falta de acceso a un techo digno y asequible, sumado al aumento de la especulación inmobiliaria, han hecho de la vivienda más un negocio que un derecho fundamental. Hoy, Colombia es el país de América Latina con más personas pagando arriendo, un fenómeno que lo ha convertido en un destino ideal para la inversión inmobiliaria, especialmente para extranjeros, que están comprando propiedades no para habitarlas, sino para arrendarlas y capitalizar el auge del mercado de renta.
Lo anterior lo comprueban las cifras de BBVA Research: 7,3 millones de familias colombianas viven en arriendo frente a las 7,1 millones que lo hacen en casa propia. En total, anualmente en el país se pagan cerca de $60 billones solo en alquiler.
Le puede interesar: Analistas califican preguntas de la consulta popular como “lógicas y absurdas”, ¿por qué?
Si se miran las ventas totales de vivienda por cada 1.000 hogares, estas pasaron de 13,7 unidades en 2022 a 8,5 en 2024. Mientras tanto, en los estratos más vulnerables se pasó de vender 33 viviendas VIS (de interés social) por cada 1.000 hogares pobres en 2022, a 18, en 2024.
Por departamentos, Antioquia es el segundo con mayor porcentaje de gente habitando en alquiler (45%), sobrepasando, incluso, el promedio nacional.
Casas compradas por extranjeros
En entrevista con este diario, Mauricio Hernández, economista principal de BBVA Research en Colombia, explicó varios fenómenos que están ocurriendo en el sector.
Uno de ellos es que cada vez más extranjeros y connacionales residentes en otro país están comprando casas en Colombia para arrendar. “En Medellín, de cada 100 viviendas que se vendieron el año pasado, 25 fueron compradas por personas que viven fuera del país. Esto representó un cuarto de las ventas de vivienda de 2024”, comentó.
Según Hernández, Medellín se convirtió en una ciudad muy apetecida para los extranjeros: “Se ha vuelto un sitio incluso más turístico para vivir que Cartagena o que los lugares típicos del país”.
Adicionalmente, para el analista también influye el hecho de que la capacidad adquisitiva de los paisas, en promedio, es mayor a la del país. “La ciudad tiene un ingreso promedio por hogar de alrededor de 4,6 millones de pesos por mes. Eso es superior al del país, que está en 3,1 millones de pesos. Cuando miramos a Antioquia, la capacidad adquisitiva por habitante sigue siendo mayor a la nacional, aunque ya por menos: 3,6 millones de pesos por hogar”.
El problema es que esto ha hecho que, tanto el precio de la vivienda nueva como el de los arriendos, esté por las nubes. Las cifras de BBVA Research indican que Medellín es la ciudad del país en donde más crece el valor de la vivienda nueva, siendo la única que supera a la inflación (6,1% nominal y 0,9% real).
Entre las demás, la de menor dinamismo en precios es Cali, la cual cae un 2,1% real. Muy cerca de esta variación están los alrededores de Bogotá, con una caída real del 2,1% y un incremento de tan solo 3,7% nominal.
Y en cuanto a arriendos, los datos anuales del Dane indican que para abril los precios de alojamiento, agua, electricidad y gas, aumentaron 6,87%; el segundo grupo de gasto que más presionó la inflación de la ciudad.
¿Hogares a la periferia?
Para Hernández, uno de los grandes riesgos es que los precios tanto de los arriendos como de las propiedades sigan creciendo por encima lo que está aumentando la capacidad de compra de los medellinenses. “Eso haría que los hogares tengan que irse a la periferia”.
De hecho, en los últimos 25 años Colombia ha constituido más hogares que viviendas formales, pues una de cada tres familias que se formó desde el 2000 lo hizo sin poder acceder a un techo legal.
De esta manera, entre 2000 y 2025 se conformaron 9,1 millones de nuevos hogares, pero solo se construyeron 9 millones de viviendas. De ese grupo, 5,9 millones fueron formales, mientras que el resto fue cubierto con construcción informal (que posiblemente generó los aumentos en déficit cualitativos y crecimientos en el faltante habitacional cuantitativo).
Lea también: Nuevo encontronazo entre los Frisby de Colombia y España, ¿es campaña de marketing?
“Cuando los hogares no logran vivir en las zonas céntricas, sino que les toca irse hacia las periferias, se generan desafíos importantes en cuanto a esas nuevas demandas de transporte, de servicios públicos, de infraestructura y seguridad, etc”, explicó el economista de BBVA Researchs.
Consideró que en Medellín el crecimiento de la vivienda es en redensificación, pero para eso se necesita asegurar que, por ejemplo, la presión del agua llegue al último piso, a la última casa, pero esas redes de servicios públicos no siempre se garantizan en todos los lugares de la ciudad.
“También un reto importante es la generación de suelo, tanto por la frontera geográfica de Medellín como por ciertas consideraciones ambientales y del Plan de Ordenamiento Territorial”, concluyó Hernández.
Sigue el boom turístico
A todo lo anterior se suma que Medellín se volvió para los nómadas digitales un sitio de residencia bastante usual, lo que incrementa los precios de las viviendas dada la capacidad de pago diferencial entre los extranjeros y los colombianos.
Un informe de la Asociación Hotelera y Turística de Colombia (Cotelco) reveló que, entre 2022 y 2024, el número de viviendas turísticas inscritas en el Registro Nacional de Turismo (RNT) experimentó un repunte del 380% en el país, siendo Medellín la ciudad donde más se ofertan, con un incremento del 27,50%.
Estas unidades turísticas, por ejemplo, tuvieron en 2024 ingresos (en dólares) superiores en 302% a lo registrado para el mismo período del año 2022, equivalente a 1,05 billones de pesos colombianos.
El problema, según Cotelco, es que este crecimiento acelerado de las propiedades turísticas se ha hecho sin la adecuada planificación, debido a la falta de requisitos mínimos en el RNT, la falta de inspección, vigilancia y control; y las casi nulas cargas operacionales y tributarias de las que goza este tipo de alojamiento.
Para el gremio, entre las afectaciones de este comportamiento está el encarecimiento de la vivienda, alteración del tejido social, problemas de seguridad y convivencia, justicia tributaria, y mayor riesgo de explotación sexual de niños.
Con miras a avanzar en la regulación de las viviendas de rentas cortas, desde Cotelco han propuesto una serie de medidas.
Entre ellas está que todas las propiedades que se usen para actividades turísticas, especialmente para alojamiento, ya sea con o sin ánimo de lucro, deben pagar impuestos, tasas y contribuciones de acuerdo al uso real que se le dé al inmueble.
También, que se asegure que todos los establecimientos cumplan con las normativas vigentes, incluyendo el soporte de autorización del reglamento de propiedad horizontal y la asamblea de copropietarios; la autorización del uso del suelo, la armonización con el Plan de Ordenamiento Territorial o el esquema de ordenamiento territorial.
Finalmente, sugieren que el número máximo de días que se pueden alquilar viviendas turísticas por año se limite entre 90 y 120, y que todos los establecimientos cuenten con un punto de registro formal.
La mirada de los contructores
De acuerdo con Camacol, el creciente interés por parte de compradores extranjeros y connacionales residentes en el exterior en el mercado inmobiliario colombiano se debe a la combinación de varios factores: el valor del metro cuadrado comparativamente bajo, el costo de vida asequible, la diversidad climática, la riqueza cultural y un tipo de cambio favorable.
Con corte a julio de 2024, el 7,3% de las preventas de vivienda registradas en el país fueron realizadas por compradores no residentes en Colombia. Particularmente, el 2,6% correspondió a extranjeros, mientras que el 4,7% está representado por colombianos que residen en el exterior.
A nivel regional, Quindío, Magdalena y Bolívar lideraron las ventas a colombianos no residentes, mientras que Antioquia y Magdalena se destacaron en ventas a extranjeros. Al analizar el patrón geográfico de la ubicación de las viviendas vendidas a no residentes se encuentra que en Bogotá los proyectos inmobiliarios se concentran en la zona norte, mientras que Medellín se ubican hacia el sur, en el corredor vial hacia Envigado.
En Santa Marta, la zona costera resulta atractiva por el impulso turístico, mientras que en Armenia los proyectos se ubican en las laderas montañosas, reconocidas por su atractivo natural.
“Hay un gran potencial para que la vivienda siga atrayendo capital extranjero. Según el Ministerio de Relaciones Exteriores, en el 2024 aproximadamente 4,7 millones de colombianos residían en el exterior. Además, en los últimos 20 años las remesas en Colombia han experimentado un crecimiento significativo; entre enero y noviembre del 2024 este rubro creció 17% en comparación con el mismo periodo del 2023, sumando 10.750 millones de dólares, valor que se ubica, incluso, por encima del rubro del Inversión Extranjera Directa (IED) que acumuló 9.969 millones de dólares”, indicó el gremio.
Y agregó que “esto confirma que el mercado de vivienda nueva en Colombia se ha preparado para atender esta demanda potencial. El país ha demostrado ser un destino atractivo para compradores internacionales y la combinación de factores económicos, sociales y culturales lo han posicionado como una opción competitiva en el escenario global”.
Entérese: Petro sube el tono: así ha mutado su narrativa desde el “golpe blando” hasta el complot internacional
